Купить хорошую квартиру в Угличе по выгодно цене. Покупаем жилье - советы и рекомендации. Как купить недвижимость без проблем и ошибок?

Тип: 

Покупаем квартиру.
 

Собираетесь купить квартиру на вторичном рынке? Однако даже с риэлтором есть опасность «вляпаться» — ему главное продать и получить свои проценты, а вам там жить. На что нужно обратить внимание?

— Покупка квартиры на вторичном рынке — это не только вопрос цены. Прежде чем купить квартиру, необходимо очень тщательно ее осмотреть. И здесь нет мелочей. Самое опасное — не пропустить скрытые дефекты квартиры. Например, пятна на обоях могут оказаться не старой протечкой, а грибком, соответственно расходы на устранение дефекта будут больше в разы, нежели при затоплении. Ковер на стене (если квартира расположена в торце дома) может служить не украшением жилища, а камуфляжем для промерзающей стены. Если квартира расположена на последнем этаже, не помешает поинтересоваться состоянием крыши и технического этажа, если он есть.

На что еще смотреть покупателю квартиры? Обратите внимание на скрытые коммуникации: электросети, водопроводы и отопительные трубы под полом, узнайте, что находится за гипсокартоном и декоративными панелями. Это все красиво, функционально, и, как правило, обязательный атрибут квартир с так называемым евроремонтом. Обязательно потребуйте у предыдущего хозяина разводную схему, схемы электрофаз, вентилей и вывода на электрощит. Без этого вы никогда не разберетесь в этих хитросплетениях либо вам придется снимать панели. Также выясните, как поменять лампы, если стоят современные светильники, как они подсоединены, каково напряжение (220 или 12 вольт), есть ли скрытые трансформаторы.

Поинтересуйтесь электрокоммуникациями. Красота розеток и выключателей может скрывать поврежденные кабели. В этом случае вам придется не просто менять розетку, а «штробить» стену до ближайшей разводной коробки, менять кабель, штукатурить шов и переклеивать обои.

Сделанные из гипсокартона стены хотя и красивы, могут стать для вас проблемой, если ремонт делался давно и кое-как. Бог знает, что может быть за ними. Хорошие строители выводят все стыки проводов, предохранители, клеммы и т. п., например, за декоративные карнизы с тем, чтобы потом до этих технических деталей можно было добраться.

Поинтересуйтесь, что под напольными покрытиями. Если это бетонная стяжка, полы могут быть холодными, но не преподнесут сюрпризов. Но если под ними ДВП, фанера или еще Бог знает что, то все это может отсыреть, прогнить, просесть, начать скрипеть. Особенно это касается квартир-«утопленниц». Потолки и стены могут быть отремонтированы, а прикрытый покрытием пол и лаги под ним продолжают гнить.

В старых домах следует обратить особое внимание на углы и плинтусы, наличие под ними дыр, трещин, плесени и прочих «прелестей». Загляните за и под батареи, под ванну, в углы кладовок. Проверьте и работоспособность батарей.

Проверьте, работают ли механизмы, открываются ли рамы, и на балконах и лоджиях в том числе. Особенно, если квартиру осматриваете в холодное время года, когда не очень-то хочется выходить на холод. Под обшивкой и панелями в старых домах могут сыпаться стены, трескаться цемент и т. д.

Проверьте исправность электрощитка (контактов и автоматов), вентилей и водомеров. Не говоря уже о снятии с них показаний счетчиков, т. к. вам это может влететь в копеечку, если окажется, что у счетчика нарушена пломба. Наконец, входные двери. Механизмы сейфового типа, сложно заменяемые замки. Перед тем как купить квартиру, обязательно возьмите у продавца квартиры адрес фирмы-изготовителя или установщика. Возможно, существует гарантия на замки и установку.

После осмотра квартиры не постесняйтесь поинтересоваться соседями, и теми, что живут этажом выше, и ниже. Вдруг это бабушка с 17 кошками или семья алкоголиков? Надо иметь в виду, что для воров большую привлекательность представляют квартиры на 2-м или 3-м этажах, с окнами на козырек магазинов.

Важным моментом, предваряющим сделку купли-продажи, является юридическая проверка правоустанавливающих документов. Надо убедиться, действительно ли жилье принадлежит продавцу, что с его продажей согласны все сособственники, если они есть. Личные документы продавца и бумаги на квартиру должны быть представлены в подлинниках.

Выясните, как часто квартира покупалась и продавалась. Если жильцы в ней подолгу не задерживались, то их, возможно, что-то сильно не устраивало. Постарайтесь поговорить с соседями.

Низкая цена квартиры увеличивает риск оспаривания сделки. Известны случаи, когда собственники срочно продавали жилье существенно дешевле рыночной цены, чтобы получить деньги на лечение, отъезд за границу и т. п. А впоследствии обращались в суд, заявляя, что сделка была кабальной — совершена на заведомо невыгодных условиях из-за тяжелых жизненных обстоятельств. Такая сделка может быть признана недействительной.

Важно знать, была ли квартира ранее предметом судебных разбирательств. В этих случаях на жилье могут наложить арест, да и вообще неизвестно, чем еще закончатся новые разбирательства.

Если вы хотите купить квартиру, полученную по наследству, нужно тщательно проверять соблюдение порядка наследования, подтверждение степеней родства с покойным собственником.

Всем покупателям специалисты рекомендуют также не клевать на слишком дешевые варианты. Даже с учетом снижения цен квартиры по стоимости ниже рыночной на 15—20%, как правило, имеют какие-то дефекты. Если это не «убитая» квартира, старый дом, неудобный район — то, возможно, дело в «темных пятнах» в юридической истории, грозящих оспариванием сделки, либо — скрытые недостатки в качестве самой квартиры.

Покупка дома
 

Покупать дом специалисты рекомендуют только по договору купли-продажи. С целью удешевления затрат порой практикуется оформление пользования домом по доверенности (такой же способ намного чаще применяется в операциях с автомобилями).

Но «покупать» при помощи данного метода недвижимость не следует, несмотря на его сравнительную дешевизну. Ведь продавец может в любой момент аннулировать доверенность, кроме того, она становится недействительной в случае смерти владельца недвижимости.

Чтобы обезопасить процесс приобретения дома, нужно заключить с продавцом предварительный договор, заверенный у нотариуса.

В нем следует указать срок, к которому стороны обязаны завершить сделку купли-продажи, и гарантийную сумму.

Обычно она составляет 3-5% от общей. Ее внесение подтверждает серьезность намерений покупателя приобрести дом.

В случае разрыва договора покупающей стороной внесенные деньги остаются у продавца. Если же в срыве сделки виновен продавец, покупателю полагается возврат гарантийной суммы и выплата штрафа в том же размере.

Отсутствие нотариального заверения данного договора может привести к тому, что владелец недвижимости не только не выплатит штраф, но и не возвратит задаток.

Процесс оформления сделки займет немало времени и потребует существенных затрат. Только в очереди в БТИ придется ожидать дважды – для заказа и получения Извлечения. Заказывать документы лучше заранее, поскольку государственные органы власти имеют право давать ответы на запросы в месячный срок.

Исключение составляет только справка о количестве проживающих, которую выдают сразу по запросу, и для заключения договора она должна быть максимально «свежей». Потому эти данные лучше запрашивать не ранее, чем за 3 дня до заключения сделки.

Следует понимать, что покупателю недвижимости, не являющемуся профессиональным юристом, самостоятельно проверить подлинность документов и пройти согласования во всех инстанциях будет сложно, если не сказать невозможно. Работу нужно доверить профессионалам.

В последние годы появились юридические фирмы, которые обеспечивают полный комплекс услуг по сопровождению процесса купли-продажи недвижимости.

С подрядной фирмой следует заключить договор, в котором подробно указаны все необходимые требования, обязательства подрядчика, сроки предоставления услуг и штрафные санкции в случае их необоснованного нарушения.

Стоимость таких услуг составит порядка 1,5-5 тыс. грн в зависимости от региона и количества требуемых документов. Отдельно оплачивается Извлечение из реестра прав собственности (200 грн) и бланк Извлечения (72,25 грн).

Также в сумму от 400 до 1500 грн обойдется изготовление нового техпаспорта на домовладение, еще порядка 400-600 грн. будет стоить заказ в управлении земельных ресурсов кадастрового плана участка, и 1200-1400  грн будет стоить услуга составления договора купли-продажи недвижимости.

Съемные правила

При желании купить дом, в котором на данный момент проживает арендатор (арендаторы), необходимо ознакомиться с условиями соглашения с ним. Арендный договор, составленный квалифицированным юристом, как правило, содержит норму, которая может звучать следующим образом: «переход права собственности на объект недвижимого имущества не является основанием для изменения условий или прекращения действия настоящего Договора».

Это означает, что после продажи дома все права и обязанности арендодателя переходят к новому собственнику недвижимости. Он будет получать доход от сдачи приобретенного имущества в аренду, но не сможет требовать досрочного выселения арендатора (при условии, что последний беспрекословно выполняет все условия соглашения).

Покупка недвижимости

 

совет 1. Покупателю необходимо проверить количество зарегистрированных (прописанных) лиц на жилплощади, которую он собирается приобрести! С недвижимостью всегда связаны три правовых института: право владеть, право пользоваться, право распоряжаться. Владеть и распоряжаться может собственник жилья, а вот пользоваться могут и третьи лица. Например, зарегистрированный (прописанный) родственник собственника квартиры имеет право проживать на данной жилплощади и продать квартиру без его согласия нельзя. А если квартира всё же продана Вам, и продавец утаил факт прописки в неё третьих лиц, прописанный гражданин в любую минуту может предъявить свои законные (!) права на проживание. И Вам придется терпеть это неугодное соседство.

  совет 2. Проверять законность предыдущих сделок с квартирой! Очень часто можно столкнуться с ситуацией, когда объект недвижимости в прошлом уже продавался (был подарен, менялся и др.). Самое главное – это проверка всех ступеней сделок, которые ранее были совершены с таким объектом недвижимости. Есть очень серьезная опасность: в случае расторжения хотя бы одного из договоров (купли-продажи, дарения, мены и др.), заключенных ранее, все дальнейшие "по цепочке" договора будут автоматически расторгнуты.

совет 3. Проверяйте дееспособность продавца! Очень серьезная и опасная причина против осуществления сделки. По закону недееспособный гражданин не может заключать сделки. Подписанный таким человеком договор будет считаться недействительным. Поэтому после проведения сделки такой гражданин (или третье заинтересованное лицо: опекун, родственник и др.) всегда сможет ее опротестовать и вернуть себе проданный объект недвижимости. Также недееспособный продавец может быть инструментом в чьих-либо корыстных целях. Кроме этого, оспорить сделку можно и в случае, если продавец продавал квартиру под давлением (физическим или психическим), а также находился в беспомощном состоянии, т.е. не осознавал своих действий и не мог управлять ими. Такое состояние может достигаться, например, употреблением алкоголя, наркотических или психотропных препаратов.

совет 4. Проверять наличие перепланировок в квартире! Любая перепланировка должна быть согласована с соответствующими инстанциями. Инстанции должны выдать разрешение на подобные действия. Поэтому, если Вы собрались купить объект недвижимости, то убедитесь, что в нем не было перепланировки. Если после приобретения объекта недвижимости у Вас обнаружат незаконную перепланировку, последствия могут быть весьма неприятными: легализация этой перепланировки (достаточно дорогостоящая и хлопотная процедура, которая длиться от нескольких месяцев до бесконечности) или приведение объекта недвижимости в первоначальное состояние. 

совет 5. «Забивайте» в договор реальную стоимость недвижимости! Как правило, чтобы избежать высокой пошлины многие пытаются заключить договор купли-продажи по заниженной (оценочной) стоимости объекта недвижимости. В этом случае рискуют: собственник (продавец) - может получить только сумму, указанную в договоре, и покупатель - в случае признания сделки недействительной может претендовать лишь на сумму по договору. Покупателю можно подстраховаться – взять с продавца расписку о реально полученной сумме. Но надёжнее всё-таки будет заключить сделку по реальной цене. Да, пошлина и налог будут выше, но зато и возможных проблем меньше. Кроме этого, помните! Нотариус не удостоверяет факт передачи денег, а потому не сможет свидетельствовать в Вашу пользу в случае спора с продавцом относительно уплаченной суммы.

совет 6. Внимательно присматривайтесь к доверенности! Не редки случаи, когда сделка со стороны продавца заключается доверенным лицом. Документом, подтверждающим полномочия поверенного, является доверенность. Ничего незаконного в этой процедуре нет, если бы не пару «но». Например, если доверитель умер, то сделка от лица покойного будет признана недействительной! Также, лицо, выдавшее доверенность, в любой момент может отменить свою доверенность либо заявить уже после сделки, что поверенный действовал наперекор его интересам и на этом основании требовать признания сделки недействительной. Для покупателя (уже нового собственника) – это чревато затяжной судебной тяжбой. Поэтому намерение продать квартиру по доверенности уже само по себе должно Вас насторожить. Как минимум требуёте встречи с доверителем и проверьте его паспорт!

совет 7. Оформляйте сделку только через задаток! Задаток необходимо оформить письменно в виде предварительного договора. В предварительном договоре фиксируется стоимость квартиры, срок ее приобретения, срок ее освобождения (если продавцы в ней проживают), срок снятия продавцов с регистрационного учета (если продавцы в ней зарегистрированы), ответственность сторон за срыв сделки, а также другие условия, которые стороны хотят в нем отразить. Очень важно до подписания предварительного договора четко оговорить, что остается и что вывозится из квартиры. В предварительном договоре также фиксируется денежная сумма (задаток), которую Вы передаете продавцам за квартиру (в счет оплаты), с целью подтвердить Ваши намерения и обеспечить исполнение предварительного договора. В большинстве случаев, задаток в дальнейшем используется продавцами для оплаты расходов по оформлению документов, необходимых для заключения договора купли-продажи продаваемой квартиры, оплаты коммунальных платежей и др. В случае отказа продавцов от сделки, они должны возвратить покупателю двойную сумму задатка (ст. 571 ГКУ). Отказ покупателя от сделки тянет за собой потерю задатка (ст. 571 ГКУ). Не следует передавать задаток продавцам на руки, если: отсутствуют правоустанавливающие документы; отсутствует один или несколько сособственников; налицо наличие неузаконенной перепланировки; если квартира сдана в аренду третьему лицу и подтверждением того является заключенный договор аренды; от имени продавцов будет подписывать договор купли-продажи доверенное лицо на основании доверенности на продажу квартиры.

совет 8. Проверьте правоустанавливающие документы на недвижимость! Для того чтобы заключить договор купли-продажи недвижимости необходимо проверить правоустанавливающие документы на квартиру, собрать необходимый пакет дополнительных документов и проверить личности продавцов. Сделать это лучше при помощи юриста. Ваш юрист проведёт эту процедуру совместно с продавцами либо по доверенности от них. Если продавцы на это не идут, не соглашайтесь на сделку! Право собственности на квартиру (или ее часть) подтверждается следующими правоустанавливающими документами: Договор купли-продажи Договор дарения Договор мены Договор пожизненного содержания Свидетельство о праве собственности на жилье (при приватизации) Свидетельство о праве собственности на жилье в жилищно-строительном кооперативе Свидетельство о праве на наследство по завещанию Свидетельство о праве на наследство по закону Свидетельство о приобретении имущества с публичных торгов Копия решения суда, вступившего в законную силу Свидетельство о праве собственности на долю в общем совместном имуществе супругов Дополнительно к каждому из этих документов должен прилагаться технический паспорт на недвижимость. Кроме этого, любой из вышеперечисленных документов должен быть зарегистрирован в БТИ.

совет 9. Считаем необходимым предупредить покупателей, что иногда на рынок жилья поступают квартиры, чьи владельцы умерли, и предполагаемые наследники начинают продавать квартиры, не дожидаясь истечения шести месяцев со дня смерти наследодателя и оформления своих прав на наследство. Купля-продажа такой квартиры не может быть удостоверена до оформления свидетельства о праве на наследство. Так что, если квартира Вам подходит, можете ждать, пока наступит срок введения в права на наследство, но лучше воздержаться от передачи предполагаемым владельцам задатка за квартиру, которая еще не является их собственностью. Они могут искренне заблуждаться в отношении своих прав на наследство, собственниками квартиры могут оказаться совсем другие лица, задаток может быть потрачен, и его возврат создаст обеим сторонам несостоявшейся сделки проблемы.

совет 10. Мы рекомендуем покупателям квартир быть осмотрительными в тех случаях, если цена на квартиру очень низкая, если продавцы очень спешат её продать. Это верный признак, что имущество ненадёжное.

Что нужно, чтобы купить жилье? Естественно, деньги. Но кроме этого нужно много сил и времени.

Сил как физических, так и моральных. И здесь вам на помощь может прийти специалист. Покупка жилой площади всегда проходит поэтапно.

Прежде всего, нужно подобрать подходящий вариант. Это бесконечные поездки и осмотры множества квартир и окружающих районов города Углич.

С самого начала нужно определить критерии, по которым оцениваем местоположение будущего жилья: расстояние до работы, наличие поблизости детсада или школы, транспортный вопрос, зелень и экология региона, где расположены магазины, аптеки, поликлиника и библиотека.

И не имеет значения то, что вы хотите купить квартиру в Угличе или собираетесь стать владельцем жилья в другом городе.

Все равно вам необходимо провести тщательную проверку документов, а затем правильно оформить документы на владение жилой площадью. И уже после этого следует переходить к взаиморасчетам.

Теперь решаем, нужна ли нам новостройка или старый дом. На третьем этапе разбираем состояние технического состояния самой квартиры.

Сантехника и электропроводка, вентиляция и отделочные материалы. Даже лифт может испортить в будущем жизнь новосела.

 

Покупаем жилье - советы и рекомендации

Покупка квартиры - серьезный шаг в жизни каждого человека. Поэтому так важно внимательно и скрупулезно подойти к этому вопросу. Приобретение жилья всегда сопряжено с массой нюансов и юридических тонкостей, о которых знают далеко не все покупатели. Предлагаем вам 5 советов о том, как не ошибиться при покупке квартиры на вторичном рынке.

Проверяйте документы, подтверждающие права собственности на квартиру, а также договор купли/продажи

Во-первых, следует проверить документы, на основании которых возникло право собственности продавца. Такими могут являться договоры, например, купли-продажи, дарения, свидетельства о праве на наследство, решения суда, вступившие в законную силу.

Во-вторых, нужно попросить продавца предоставить вам расширенную выписку из Единого государственного реестра прав на недвижимость (ЕГРП). Из такой расширенной выписки будет видна "история" квартиры, все сделки совершенные с ней.

В-третьих, необходимо проверить личность продавца, подлинность его паспорта, убедиться в том, что он не состоит на учете в психоневрологическом и наркологическом диспансерах. Естественно, максимально осторожным следует быть, если договор купли-продажи от имени собственника подписывает представитель по доверенности. Следует убедиться в том, что доверенность не сфальсифицирована и не отозвана.

Сам договор обязательно должен содержать подробные реквизиты и продавца, и покупателя (ФИО, полные паспортные данные). Желательно убедиться в действительности паспорта вашего контрагента, сделать это можно на официальном сайте миграционной службы (www.fms.gov.ru). Проверьте, правильно ли указан адрес квартиры, ее характеристики на основании данных БТИ. Обратите внимание на цену, порядок оплаты, срок передачи квартиры. Закрепите в договоре обязанность продавца передать вам квартиру свободной от любых обременений и правопритязаний третьих лиц. В высшей степени целесообразно при составлении договора обратиться к юристу, специализирующемуся в сфере недвижимости, или нотариусу.

Назначьте встречу с собственником квартиры

Обратите внимание на ситуацию, когда продавец не является собственником квартиры, а действует по доверенности. "Большинство махинаций с недвижимостью происходит именно посредством предоставления поддельных документов от третьих лиц, - говорит  Александр Зиминский, директор департамента продаж элитной недвижимости компании Penny Lane Realty. - Чтобы обезопасить себя, назначьте личную встречу с собственником. Дабы не терять время, лучше  сделать это при первом же показе. Так вы сможете лично удостовериться в его намерениях продать квартиру". Кроме того, непосредственно у владельца можно выяснить важные факты, касающиеся жилья: кто прописан в квартире, не сохранится ли право проживания в квартире за этими людьми после ее продажи, не нарушаются ли права несовершеннолетних.

Обратите внимание на состояние квартиры и окружающий пейзаж
                                                    Утром обратите внимание на вид из окон. Вечером вы можете не заметить, что рядом располагается, например, мусоросжигательный завод или другое вредное производство. В дневные часы посмотрите, как расположено солнце. В дальнейшем это пригодится при определении назначения каждой из комнат, а также при расстановке мебели.                                                                                                                 

Посмотрите, исправна ли электропроводка, сантехника, розетки, как открываются все окна и двери. Даже если вы планируете приобрести квартиру в любом состоянии, а уже потом делать там ремонт. "После покупки может выясниться, что электричество замыкает, трубы - гниют, а пол - проваливается, -  комментирует Александр Зиминский. -  Поэтому ремонт может вылиться в гораздо более крупную сумму, нежели ту, которую вы хотели потратить".

Внимательно отнеситесь к финансовой стороне вопроса

Есть много способов передачи денег: наличными из рук в руки,  наличными через депозитарную ячейку,  банковским переводом, безналичным способом через аккредитив. Однако не все они удобны при сделках с недвижимостью. Заключение и регистрация сделки требует времени, а передача денег должна быть жестко "синхронизирована" с ней. Если продавец получит средства раньше, он может отказаться от сделки, а покупатель  будет вынужден требовать возврата уплаченных продавцу денежных средств. Кроме того, он потеряет подходящую ему квартиру и время. Один из наиболее надежных вариантов передачи  наличных денег - ячейка в банковском депозитарии.

Ячейка арендуется  на время, превышающее срок гос. регистрации сделки купли-продажи. В Москве он обычно составляет  12  дней. В договоре аренды ячейки указывают условия доступа к ней. В первый   день   доступ к ячейке   имеют  и продавец, и покупатель - для того, чтобы положить туда деньги. Затем доступ для покупателя блокируется и возобновляется только в последние  дни общего срока аренды ячейки (стороны самостоятельно определяют количество дней для покупателя, обычно - 3-5 дней), когда покупатель может забрать свои деньги, если сделка по каким-то причинам не состоялась. Продавец же может попасть в ячейку только после предъявления зарегистрированного договора купли - продажи - квартиры. Таким образом, покупатель может обезопасить себя, сэкономить время и не потерять деньги, если сделка вдруг сорвется.

Получите налоговый вычет

Не забудьте, что после регистрации сделки вы можете вернуть часть денег, так называемый, имущественный вычет. Потолок имущественного вычета - 2 млн. руб. Это означает, что, если вы купили недвижимость стоимостью меньше, чем 2 млн. руб., то государство вернет вам деньги в размере 13% от суммы покупки. Если же недвижимость стоит больше 2 млн. руб., то государство вернет вам те же 13%, но от 2 млн. руб, что составляет 260 тыс. руб.

Получить данную льготу можно двумя способами. Первый - можно получить деньги непосредственно от государства путем их перечисления на ваш расчетный счет. Для этого необходимо подать пакет документов в налоговую инспекцию. Подавать документы нужно по истечении налогового периода, то есть если вы купили квартиру в 2010 году, то подавать документы можно с 1 января по 31 марта 2011 года. Если с документами все в порядке, то возмещение происходит довольно быстро: как правило, сумма перечисляется на ваш счет в течении месяца, максимум трех.

Второй способ - вы можете воспользоваться этой льготой для того, чтобы не платить налоги по месту работы в текущем периоде. В этом случае не нужно ждать истечения налогового периода, а можно подавать документы в налоговую сразу после совершения покупки. Для того, чтобы работодатель предоставил вам эту льготу, человек должен пойти в налоговую инспекцию, подать тот же самый пакет документов и получить уведомление для своего работодателя. Этим уведомлением налоговая инспекция подтверждает, что человек имеет право на налоговую льготу. С этого момента работодатель не будет вычитать с сотрудника налоги по его зарплате и иным выплатам, например, премиальным.

Как купить недвижимость без проблем и ошибок?

Вы приняли решение приобрести новое жилье, а возможно – реализовать давнюю мечту и стать счастливым обладателем дачного участка либо даже загородного дома. Походили по тематическим сайтам, приобрели несколько специализированных изданий, совершили десяток звонков и пришли к выводу – нет продавцов, кроме посредников, и отвертеться от услуг агентств не удастся. Знакомая картина?

На самом деле не так все печально. Вполне возможно самостоятельно решить вопрос по поводу продажи или покупки недвижимости, нужно только обладать запасом свободного времени и не бояться разбираться в процессах, что протекают на рынке недвижимости. Не скроем, дело это непростое, однако нет ничего, с чем невозможно было бы справиться, особенно если вы тверды в намерении сэкономить на услугах посредников. К слову, вы знаете, что посредническая деятельность на рынке недвижимости не подлежит лицензированию и не регулируется никакими нормативными актами? И знаете, что индивидуальные предприниматели заниматься посреднической деятельностью не имеют права? И что, по сути, агентство не несет никакой ответственности, а все, что может сделать обманутый покупатель, – прийти в офис посредника и устроить скандал на потеху персоналу организации?

Что ж, давайте вначале разберемся, как действует большинство акул рынка недвижимости.

Хозяин дома, участка или квартиры, решив продать свою собственность, размещает объявление в периодических изданиях и на тематических площадках в Сети. Собственник тут же начинает получать десятки звонков от посредников, которые предлагают услуги по продаже квадратных метров. Кроме того, агенты зачастую не представляются таковыми, а начинают выспрашивать у владельца различные нюансы, которые не указаны в тексте объявления: адрес, стоимость, расположение комнат, технические подробности и т. д. Затем посредники сами размещают объявление о продаже той же квартиры, используя полученные данные. Поскольку тексты выходят объемными и бросаются в глаза первыми, вы, покупатель, зачастую можете не подозревать, что первоисточник объявления располагается на той же странице.

Если хозяин квартиры дал согласие на использование посреднических услуг, агентство начинает принимать звонки и водить  потенциальных покупателей на «смотрины» жилья, попутно подписывая с ними договоры.

На основании этих договоров посредник потом требует от покупателя оплату за свои услуги, составляющие от 1 до 5 % от стоимости объекта недвижимости. А бывает и так, что эту сумму при совершении сделки вынужден терять продавец.

В процессе, когда сделка еще не заключена, многие посредники предлагают ряд дополнительных услуг, хотя говорят они гораздо больше, чем делают. К примеру, распространенная услуга проверки юридической чистоты квартиры на самом деле не проводится. Потому что настоящая, глубокая проверка – процесс сложный и затратный. А нередко – непосильный для посредников. И если на руках у продавца имеется справка из бюро технической инвентаризации, то квартира в порядке по реестру самого БТИ. А нотариус (не имеет значения, государственный или частный) в день заключения сделки  проверяет, нет ли запретов проводить операции с конкретным объектом недвижимости. И для того, чтобы заранее выяснить этот аспект, можно просто прийти к нотариусу до дня покупки квартиры, принести копии правоустанавливающих документов и проверить объект. Вы правда не в состоянии сделать этого без посредника? Существует еще так называемая история квартиры, где зафиксированы все прописанные на данной площади сейчас и ранее, наследники и родственники, судебные решения и так далее. Ну и можно еще поговорить с соседями по поводу жильцов данной квартиры и воспользоваться услугой титульного страхования (это недорого).

Другая распространенная услуга посредников – подготовка документов. Например, ожидание выписки из БТИ таким образом сокращается до трех-четырехдневного срока, а также можно ускорить процесс приватизации жилья и получить помощь во взаимодействии с опекунским советом, если в квартире прописаны жильцы, не достигшие совершеннолетия.

Продавцу посредники предлагают собрать всевозможные справки в различных коммунальных службах, подтверждающие отсутствие задолженности. Если нет желания стоять в очередях самостоятельно, то вполне можно доверить этот процесс агентству. Однако периодически проверять продвижение дела не помешает.

Нередко посредники предлагают поспособствовать в вопросах получения кредита в банке. При этом называют определенный банк и определенную схему, однако совершенно не факт, что именно этот вариант будет лучшим для вас. Все, что можно сказать с уверенностью, – схема выгодна посреднику. Вы вполне в силах сами узнать условия кредитования в различных банках и выбрать тот, который действительно сочтете оптимальным для себя.

Собственно, ничего особенно трудного во всех этих дополнительных услугах нет. Вопрос лишь в том, хотите ли вы платить за эти процедуры или желаете потратить время на то, чтобы совершить их самостоятельно. А особых навыков и познаний для этого не требуется.

Что касается юридических аспектов совершения сделок с недвижимостью – к сожалению, большинство посредников в этом абсолютно не разбирается, поскольку данными вопросами занимается их руководство.

Как же найти квартиру или дом своей мечты самостоятельно?

Продолжать следить за периодикой, где частные лица дают объявления о продаже недвижимости. Вы довольно быстро научитесь отличать объявления хозяев квартир от текстов, которые были составлены посредниками. К примеру, если отсутствует четкое описание жилплощади или не указано «квартира своя», «квартира от хозяев», это повод серьезно задуматься.

Давать и регулярно обновлять собственные объявления на тематических сайтах и в газетах в рубриках «Куплю».

В конце концов услуги посредников в определенной мере использовать тоже никто не мешает: по их описанию вы нередко можете сами определить дом, в котором предлагается квартира на продажу.

А при заключении каких-либо сделок пользуйтесь услугами тех, кто несет ответственность за свои действия.

Если же вы все-таки решили сотрудничать с посредниками, будет нелишним узнать, что содержится в договорах, которые вы подписываете не глядя. Изучите список услуг, условия их предоставления, пункты об ответственности сторон.

Необходимо обратить внимание на наличие реквизитов агентства в соответствующей графе. Там должно присутствовать название юрлица, его адрес и телефон, официальная должность того, кто подписывает договор от лица агентства. Обратите внимание на то, чтобы надпись на печати соответствовала названию организации.

Вам в обязательном порядке должны предоставить экземпляр договора, снабженный печатями и подписями обеих сторон. То есть вы должны расписаться в двух экземплярах договора, а не в одном.

Ну и, конечно, если необходимость подписания договора не была обозначена агентом заранее, – это плохой признак.

Если сомневаетесь – не подписывайте ничего. Нет слова «неудобно», когда речь идет о ваших деньгах.

Будьте внимательны, осматривая квартиры, вне зависимости от того, имеете ли вы дело с хозяином жилья или посредником. Если с жилплощадью есть какие-то проблемы, которые возможно утаить, – их от вас утаят. Могут даже не сказать ничего об аварийном состоянии дома, хотя за это и предусмотрена административная ответственность, и такую сделку возможно будет признать недействительной.

Если у вас нет опыта заключения сделок с недвижимостью, старайтесь избегать ситуаций с покупкой-продажей по доверенности. Тут тоже имеется почва для различного рода махинаций, чреватых потерей средств и долгими судебными разбирательствами. Лучший вариант – общение непосредственно с собственником жилья, который и будет подписывать все необходимые бумаги лично в день осуществления сделки.

Помните, что оплата услуг посредника не является гарантией приобретения жилплощади. Если вдруг вы дадите продавцу задаток, а он потом передумает расставаться с квартирой либо решит продать ее не вам, вы вполне можете не оплачивать услуги посредника. Хотя, конечно, агентство вряд ли легко с этим согласится и может не вернуть задаток. Поэтому при заключении договора обратите внимание на то, что там говорится по поводу подобных ситуаций. Ведь если хозяин передумает продавать квартиру, а задаток вы внесли, то он должен быть вам возвращен в двойном размере. А посреднику не платите ни копейки до того, как сделка будет заключена и документы окажутся у вас на руках.

Если вы являетесь продавцом недвижимости и решили сотрудничать с агентствами, то всякого рода предложениям составить «эксклюзивный договор» просто сразу скажите твердое нет. Этот договор сделает вас заложником агентства, будет стоить массы потерянного времени и, скорее всего, средств. Вы не сумеете продать недвижимость без оплаты услуг агентства, и если покупатель посреднику не заплатит, то это обязаны будете сделать вы.

Вам также могут сделать «привлекательное» предложение, при котором стоимость услуг агентства попадает в зависимость от цены объекта недвижимости. Еще при продаже вам могут рассказывать, по каким причинам вы должны заплатить определенную сумму дополнительно (много средств ушло на рекламу, долго искали покупателя, вложили много времени в оформление документов, и вообще вашу квартиру продать было сложно, и так далее). Будьте готовы и не поддавайтесь.

Если вас будут убеждать, что вы назначили неадекватную сумму, а на самом деле квартира должна продаваться на десять (пять, две, двадцать пять) тысяч дешевле, – проанализируйте рынок еще раз, прежде чем соглашаться с этим утверждением.

Похожие записи