Продажа домов в Липецке. Главные ошибки при покупке-продаже жилья статьи

Тип: 

Главные ошибки при покупке-продаже жилья

Что же нужно знать и чего остерегаться неопытным людям при покупке-продаже жилья. Рейтинг десяти главных ошибок, которые чаще всего совершаются в столь ответственном деле.

1. Беспечность.

Выбирая квартиру в новостройке, не забывайте проверить застройщика. Один из наиболее достоверных источников информации - бывшие клиенты. Не поленитесь съездить на уже построенные объекты, если они есть, и расспросить жильцов о качестве квартир и сервисных услуг.

Особое внимание обратите на то, сколько лет работает на рынке строительная компания, во что инвестировала средства и вовремя ли были ли завершены эти проекты, есть ли у нее право собственности (документы на аренду) на землю и разрешение на строительство жилого дома. Загляните на сайты с полезной информацией.

2. Чрезмерная самоуверенность

Покупка-продажа квартиры с рук не всегда обходится дешевле. Риэлтор отличается от продавца не только знанием законодательства и юридических нюансов сделки, но и умением вести переговоры профессионально. А это значит, что сделка пройдет быстрее, с меньшими временными, моральными, а иногда и финансовыми потерями. Кроме того, за профессиональным риэлтором находится база юристов, способных поручиться за юридическую чистоту квартиры.

3. Финансовая халатность

При совершении сделки вам придется иметь дело с крупной суммой денег, поэтому «доверяйте, но проверяйте». В предварительном договоре должны быть четко прописаны правила передачи денег через банковскую ячейку: проверьте даты и время доступа к ней. Из-за накладок продавец может остаться и без квартиры, и без денег.

Организуйте проверку денег с помощью профессионального кассира на специальном оборудовании. Если вы покупатель, обеспечьте безопасность внесения аванса и закладки денег в ячейку, в том числе с помощью услуги инкассации.

4. Неудачное время для покупки

Не спешите принимать окончательное решение о покупке квартиры, особенно если для поиска подходящих вариантов вы выбрали лето. Узнайте, нет ли поблизости школы или другого образовательного учреждения. Осенью, когда с каникул вернется молодежь, в окрестностях может быть не только шумно, но и небезопасно.

Постарайтесь выяснить, кто ваши будущие соседи. К концу отпускного сезона обычно увеличивается и поток автомашин - обратите внимание, как расположены близлежащие автотранспортные магистрали и прикиньте время, которое вы, возможно, будете тратить в пробках.

5. Выбор места, а не дома

Наличие красивого вида из окна нередко используется в качестве дополнительного фактора привлечения покупателей. Не поддавайтесь эмоциональным описаниям в рекламных буклетах: не исключено, что на месте рощи или лужайки через несколько лет появится 30-этажный дом или автострада. Попросите застройщика или продавца ознакомить вас с планом освоения территории. Проверьте сведения в районной управе.

6 Поверхностный подход

Выбирая квартиру на вторичном рынке недвижимости, обратите внимание на возраст здания и его состояние. Не увлекайтесь внешними характеристиками квартиры— под красивыми обоями могут скрываться трещины, импортная сантехника не заменит прогнивших труб, а пораженные грибком бетонные стены «вылечить» практически невозможно. Пригласите независимого оценщика - даже по тому, как отштукатурены стены, он сможет определить, был ли ремонт сделан наспех, чтобы скрыть недостатки.

7. Недооценка государственных властей

Проверьте законность всех перепланировок в выбранной квартире, а также выясните, был ли их план согласован в БТИ. Если перепланировка имеет место, а вы не удосужились это проверить, власти могут обязать вас привести квартиру в прежнее состояние.

8. Юридическая неосведомленность

Не каждый, кто назовет себя риэлтором или нотариусом, действительно таковым является. Проверьте у агента наличие агентского договора, срок его действия, предусмотренные причины расторжения. Попросите разрешения сделать ксерокопию агентского договора и покажите ее юристу, для которого все нюансы будут очевидны. При покупке на вторичном рынке проанализируйте, как часто продавалась квартира, и по возможности установите причину этого явления.

9. Неумение торговаться

Если вы покупаете квартиру через агента, имейте в виду, что большинство предложений уже содержится в электронных версиях риэлторских баз данных. Рассчитывая на покупку квартиры, максимально приближенной к владельцу, уделите больше внимания этому вопросу. При покупке с рук учитывайте, что выставленные на продажу квартиры в большинстве случаев имеют завышенную цену - на 10-15%. Торгуйтесь в разумных пределах.

10. Беспорядок в квартире

Если вы продаете квартиру и готовитесь к переезду, найдите время, чтобы привести жилье в порядок. Даже такая мелочь, как блестящие окна, может оказать решающее влияние на потенциальных покупателей.

Общепринятые правила и нормы, которые нужно знать при купле-продаже недвижимости.

Приведенный ниже порядок купли-продажи недвижимости (квартир, домов, комнат либо их частей/долей) не распространяется на приобретение или продажу земельных участков, для осуществления купли-продажи которых существует особый порядок! Объект недвижимости (квартира, дом, комната либо их часть/доля) может продаваться только в том случае, если он является собственностью физического или юридического лица, что подтверждается соответствующим правоустанавливающим документом, зарегистрированным в БТИ (бюро технической инвентаризации) Вашего города.

Необходимые документы для проведения сделки купли-продажи.

Таким документом может быть: - Договор купли-продажи;

    Договор дарения;

    Договор мены;

    Договор пожизненного содержания;

    Свидетельство о праве собственности на жилье;

    Свидетельство о праве собственности на жилье в жилищно-строительном кооперативе;

    Свидетельство о праве на наследство по закону;

    Свидетельство о праве на наследство по завещанию;

    Свидетельство о приобретении имущества с публичных торгов;

    Свидетельство о праве собственности на долю в общем совместном имуществе супругов;

    Копия решения суда вступившего в законную силу.

Также для оформления необходима справка-характеристика (для Севастопольского административного округа) либо Выписку БТИ, справка из РЭП о количестве прописанных по данному объекту; если производятся какие-либо действия по отчуждению дома (либо его части), необходимо иметь домовую книгу. При продаже дома также необходимо предоставить нотариусу отношение по земле, на которой стоит дом. Если по объекту прописаны (либо являются собственниками) несовершеннолетние лица (не достигшие 18 лет) в обязательном порядке необходимо получить письменное разрешение на выписку либо продажу от органов опеки и попечительства по тому району, по которому находится объект. Если объект является совместной долевой собственностью, при отчуждении его необходимо получить от сособственников объекта письменное (заверенное у нотариуса) согласие на продажу данного объекта.

При договоре дарения и любого вида наследования согласие сособственников не нужно. Также если объект является совместной собственностью супругов (совместно нажитое имущество) необходимо письменное согласие второго супруга, заверенное у нотариуса, либо физическое присутствие при отчуждении объекта. В соответствии с действующим законодательством, объект, полученный в дар либо перешедший по наследству, не является совместно нажитым имуществом. Для того, чтобы в последующем при продаже объекта понимать о какой сумме идет речь и, исходя из этого, знать какую выбрать для себя позицию в диалоге с потенциальным покупателем, желательно перед тем, как продавать объект, финансовую часть оформления уточнить у нотариуса, так как оформление объекта по договоренности может нести любая из сторон, либо стороны в каком-то процентном соотношении. Продавцу важно знать, что деньги за продаваемый объект он должен получить до подписания договора продажи и только после этого подписать договор.

Полезные советы.

Все хлопоты, связанные с продажей либо покупкой недвижимости можно возложить на плечи одного из хорошо зарекомендовавших себя агентств недвижимости в Вашем городе, так как они обладают электронной базой лиц, потенциально желающих приобрести либо продать недвижимость. Также в случае продажи объекта агентство займется его рекламной компанией.

Вам нужно обратить внимание на то, как давно данное агентство на рынке недвижимости, есть ли у него филиалы, что свидетельствует о динамике развития и серьезности намерений агентства (пришли не на один день, а надолго и всерьез!), как часто в прессе, касающейся тематики недвижимости, мелькает логотип данного агентства недвижимости. Все это, казалось бы, мелочи, но они помогут Вам создать общую картину организации, которой Вы хотите довериться, именно доверится, потому как доверительные отношения между продавцом-покупателем и агентом недвижимости дают, как правило, хорошие результаты. Доверительные отношения складываются, прежде всего, из прозрачности Ваших желаний как продавца либо покупателя. Агент должен знать точно чего Вы хотите: как, когда и за какую сумму Вы хотите продать либо приобрести недвижимость. Такие фразы со стороны покупателя как «Вы предлагайте, а я буду думать, что мне подойдет, а что нет» абсолютно отбивают у агента желание сотрудничать с таким клиентом, потому как агент не знает из какой ценовой ниши предложить «товар».

Покупателю не стоит думать, что если он огласит максимальную сумму, которую он готов заплатить за приобретение искомого объекта, то агент будет предлагать ему все объекты по максимальной цене. Также продавец должен четко определить агента с какой цены объекта он хочет начать продажу и за какую цену он фактически готов отдать его, либо более правильно со стороны продавца было бы посоветоваться с агентом о реальной стоимости объекта на сегодняшний день (агент учтет покупательскую способность населения, фактическое отсутствие кредитования, нестабильность экономической ситуации в стране и в мире и т.д.). Очень важно продавцу определить агента по срокам, в которые он хотел бы реализовать объект, так как сроки, пожалуй, являются решающим фактором, влияющим на стоимость объекта (чем быстрей, тем, к сожалению, дешевле должен стоить объект).

Продавец или покупатель недвижимости, во избежание каких либо недоразумений обязательно должны оговорить процент либо сумму комиссионных агента недвижимости и заключить соответствующий договор. Если будут достигнуты доверительные отношения и взаимопонимание по сущности продажи либо приобретения объекта между продавцом (покупателем) и агентом недвижимости, останется только техническая сторона исполнения договоренности.

Недвижимое имущество всегда было прибыльным и востребованным объектом для вложения финансов.

Приобретать его в собственность по средствам агентств недвижимости сегодня не только популярно, сколько выгодно для обеих сторон сделки. Поскольку все обязанности по презентации объекта в газетах, интернете и показу клиенту ложатся на сотрудников агентств

. Специфика работы их разнообразна: это и продажа домов в Липецке, и сдача в аренду производственных площадей различных по своей квадратуре.

При этом все обязанности по сопровождению сделок агентства берут на себя, а покупателю остается лишь поставить свою подпись в документах и получить деньги.

Мы предлагаем воспользоваться услугами в области продажи и сдачи в аренду недвижимого имущества различного назначения, начиная от жилых помещений и закачивая коммерческими объектами.

Кроме этого на нашем интернет-сайте можно подробно ознакомиться с другой информацией, касающейся структуры объектов выставленных на продажу, а также направить свою заявку на приобретение или аренду элитной квартиры, дома в адрес наших специалистов.

Вопросы по договорам

Дтого чтобы заключить договор с агентством недвижимости, что нужно знать?
Версия для печати

На портал "Недвижимость Харькова" поступило следующее сообщение в рубрику "Задать вопрос юристу":

Здравствуйте, для того чтобы заключить договор с агентством недвижимости, что нужно знать, спросить или какие документы попросить предоставить, чтобы удостовериться, что я буду работать с надежным Агентством недвижимости?

Ответ:

Здравствуйте, Светлана!

Для того, чтобы понять, Вы заключаете договор с фирмой - однодневкой или действительно агентством недвижимости (далее - агентство), прежде всего, посетите офис выбранного Вами агентства. Ознакомьтесь  с уставными документами агентства (копии данных документов должны быть представлены в информационном уголке), а именно: свидетельства о государственной регистрации юридического лица или физического лица-предпринимателя, свидетельство о членстве в ассоциации или украинской гильдии риэлтеров и т.д.

Если Вы определились с выбором агентства, Вам обязательно предложат подписать соглашение о предоставлении услуг и допсоглашение о вознаграждении агентства, на этом этапе сотрудничества хочу обратить Ваше внимание на следующее:

   -прежде всего, документы должны быть составлены юридически грамотно, учитывать интересы всех сторон проводимой сделки и основываться на статьях Гражданского кодекса;
   -если организационно-правовая форма агентства ООО «***********», то и печать на документах должна быть ООО «*******», а не СПД (субъекта предпринимательской деятельности);
   -если документы подписывает директор филиала по доверенности, Вы имеете право ознакомиться с данной доверенностью;
   -при передаче аванса необходимо присутствие двух сторон – покупателя и продавца (а не покупателя и посредника).

Что нужно знать о налогах на недвижимость.

Налог на недвижимость, который вступит в силу 1 января 2013 года, принесет бюджету мизерные доходы, уверен эксперт, так как есть несколько схем, позволяющих украинцам уклониться от его уплаты.

На днях налоговики напомнили украинцам, что с 1 января 2013 года вступает в действие налог на недвижимость. О том, как не платить, причем, абсолютно законно, новый сбор, рассказал главный редактор издания ЮРИСТ & ЗАКОН Александр Попов.

Существует простая схема абсолютно законного уклонения от уплаты налога. Дело в том, что льгота, предусматривающая неуплату налога за 120 кв.м квартиры или 250 кв.м дома, распространяется на каждого из владельцев данной недвижимости. То есть, к примеру, если муж и жена совместно владеют квартирой жилой площадью 240 кв.м, то каждый из них, воспользовавшись своим правом на эту льготу, по итогу сведет общий платеж налога за эту квартиру к нулю, пишет ЛIГАБiзнесIнформ.

Таким образом, распределяя недвижимость между определенным количеством собственников, сообразно ее площади, можно, по сути, любую сумму налога или же значительно сократить, или же не платить вообще.

Кроме того, налог на недвижимость предусматривает несколько видов льгот, в частности:

- отмена уплаты налога за один садовый или дачный дом, независимо от его площади, для одного лица;
- отмена уплаты налога за 120 кв.м. жилой площади квартиры или за 250 кв.м. дома, на одного плательщика в одном из принадлежащих ему объектов недвижимости по его выбору (по умолчанию - в том жилье, где он зарегистрирован);
- налог не платят за помещения детских домов семейного типа независимо от площади;
- налог не начисляется на один объект, независимо от площади, для семей с тремя и более детьми (в том числе - приемными).

По мнению Александра Попова, в результате, останутся только две категории лиц, которые этот налог все же заплатят. Первая - юрлица, в чьей собственности находится такая недвижимость, как служебные квартиры (но не общежития) и загородные дома либо с большой жилой площадью, либо в количестве более чем одного объекта.

Вторая - физлица, которые являются собственниками значительного количества квартир под аренду. Таким образом, введение налога на недвижимость в таком виде, по сути, не имеет смысла - доходы от него будет мизерными, даже в объемах местных бюджетов.

Напомним, с 1 января 2013 года в Украине вводится налог на недвижимое имущество. В частности, для Киева за 1 кв. метр жилой площади для квартир, жилая площадь которых не превышает 240 кв. метров, и жилых домов, жилая площадь которых не превышает 500 кв. метров, налог составит 1% размера минимальной заработной платы (в год), установленной законом на первое января отчетного (налогового) года;.

Для квартир, жилая площадь которых превышает 240 кв. метров, и жилых домов, жилая площадь которых превышает 500 кв. метров налог установлен в 2,7% размера минимальной заработной платы, установленной законом на 1 января отчетного (налогового) года.

Квартиры площадью до 120 кв.м., жилые дома площадью до 250 кв.м, садовый или дачный дом, объект жилой недвижимости, принадлежащий многодетным семьям и приемным семьям, в которых воспитывается трое и более детей не облагаются налогом.